W Polsce można znaleźć różne rodzaje działek ewidencyjnych. Według Rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków – tego typu działka to pewien obszar gruntu, który jest położony w granicach jednego obrębu i jest jednorodny pod względem prawnym. Ponadto działka ewidencyjna jest wydzielona z otoczenia linią graniczną. Warto również zauważyć, że każda działka musi mieć dojazd do drogi.
Rodzaje działek gruntowych
Ze względu na możliwość zabudowy wyróżnia się kilka rodzaje działek ewidencyjnych:
- działki leśne,
- działki rolne,
- działki siedliskowe,
- działki rekreacyjne,
- działki budowlane,
- działki komercyjne,
- działki inwestycyjne.
Od tego, do jakiej grupy została podporządkowana dana działka zależy kilka kwestii – między innymi jej cena, ale i możliwość budowy.
Działka leśna
Aby dany obszar mógł być zakwalifikowany jako działka leśna, musi być on pokryty drzewami, krzewami i runem leśnym, czyli uprawami leśnymi, oraz posiadać co najmniej 0,1 ha powierzchni. Taka działka jest również terenem związanym z gospodarką leśną bądź jest obszarem wykorzystanym na potrzeby gospodarki leśnej. Na takiej działce buduje się między innymi drogi czy szkółki leśne.
Istnieje możliwość dokonania tak zwanego odlesienia i przeznaczenia tych działek na inne cele, jest ono jednak możliwe w niewielu przypadkach i wyłącznie za zgodą odpowiedniego organu np. lokalnego nadleśnictwa. Proces ten jest jednak dość skomplikowany i kosztowny (zwykle się to po prostu nie opłaca). W przypadku uzyskania zgody na odlesienie nadal obowiązują przepisy, które dotyczą między innymi ochrony przeciwpożarowej czy wymaganej odległości budynku od lasu. Co ważne – w przypadku sprzedaży działki leśnej, pierwszeństwo zakupu mają Lasy Państwowe, a później inne podmioty.
Działka rolna
Działka rolna to teren zaklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Definicja ta dotyczy wszystkich działek rolnych, poza gruntami zajętymi pod prowadzenie działalności gospodarczej pozarolniczej. Jeśli właściciel chce zabudować grunty rolne – musi wyłączyć działkę z produkcji rolnej. Ziemia w przypadku takich działek dzieli się na pewne bonitacje, czyli klasy:
- I – gleby orne najlepsze,
- II – gleby orne bardzo dobre,
- IIIa – gleby orne dobre i średnio dobre,
- IIIb – gleby orne średnie i średnio dobre,
- IVa – gleby orne słabe,
- IVb – gleby orne słabe,
- V – gleby orne najsłabsze,
- VI – gleby orne najsłabsze,
- VIRz – gleby pod zalesienie.
Rodzaje działek rolnych dzieli się na 8 kategorii:
- R– grunty orne,
- S– sady,
- Ł– łąki trwałe,
- Ps – pastwiska trwałe,
- Br – grunty rolne zabudowane,
- Wsr – grunty pod stawami,
- W – grunty pod rowami,
- Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.
Co ważne, każdy może zakupić taką działkę o maksymalnej powierzchni do 0,3 ha. Natomiast w przypadku zakupu obszaru o powierzchni większej lub równej 0,3 ha (0,5 ha w przypadku siedliska), w grę wchodzi prawo pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, w skrócie KOWR. Najpierw więc strony transakcji zawierają wstępną umowę sprzedaży u notariusza, a kiedy KOWR zrezygnuje z pierwokupu, czyli nie złoży w ciągu miesiąca oświadczenia o nabyciu nieruchomości – można zawrzeć umowę rozporządzającą własnością danej działki. Warto zauważyć, że jeśli działka rolna jest położona na terenach wiejskich:
- przez minimum 5 lat od dnia zakupu należy prowadzić gospodarstwo rolne,
- nie można ją przez 5 lat od zakupu sprzedać lub oddać, chyba, że KOWR wyda na to zgodę.
Aby móc wejść w posiadanie działki o powierzchni powyżej 1 ha, trzeba mieć status rolnika bądź odpowiednie uprawnienia do tego zawodu.
Istnieją jednak pewna wyjątki od powyższych zasad. Działkę rolną można sprzedać w przypadku, gdy:
- jest sprzedawana bliskiej osobie,
- jest nabyta w spadku,
- jest położona w granicach administracyjnych miasta.
W przypadku powyższych kwestii nie obowiązuje także nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Działka siedliskowa (zagrodowa)
Działka siedliskowa to teren, na którym znajdują się budynki gospodarstwa rolnego, takie jak stajnie, obory, spichlerze czy chlewnie. Na takim obszarze można postawić budynek mieszkalny, ale pod warunkiem, że w jego skład wejdą pomieszczenia gospodarcze. Grunty tego rodzaju mogą zakupić wyłącznie osoby posiadające prawo do wykonywania zawodu rolnika. Nie bez znaczenia jest także staż zamieszkania w gminie, w której znajduje się nieruchomość rolna, która wchodzi w skład gospodarstwa rolnego – staż ten musi wynosić minimum 5 pełnych lat. Ponadto w ciągu tego okresu, rolnik musi prowadzić gospodarstwo. Aby wybudować budynki (dom, budynki gospodarce) na tego rodzaju działce, muszą zostać spełnione wymogi znajdujące się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie bez znaczenia jest wielkość gruntów siedliskowych. Jeśli działka posiada mniejszą powierzchnię od tej, która została określona w MPZP – można nie otrzymać zgody na budowę. Jeśli gmina nie posiada MPZP można starać się o uzyskanie warunków zabudowy dla danej działki, obszar ten jednak musi spełniać pewne wymogi – musi posiadać uzbrojenie terenu, dostęp do publicznej drogi, a działka znajdująca się obok musi być zabudowana. Istnieją jednak pewne odstępstwa, m.in. dotyczące wielkości działki – jeśli wielkość gospodarstwa rolnego związanego z tą inwestycją jest większa niż średnia powierzchnia takiego gospodarstwa w danej gminie, wtedy zostajemy zwolnieni z wymogów.
Działki rekreacyjne
Tego rodzaju grunty można zabudowywać, ale pod warunkiem, że nieruchomość będzie miała wyłącznie letniskowy charakter. Oznacza to m.in. ograniczenia dotyczące stawianych obiektów, które są szczegółowo wyjaśnione w MPZP. Dotyczą one np. maksymalnych gabarytów budynku (do 35 metrów kwadratowych). Należy zauważyć, że w budynkach na działce rekreacyjnej nie powinno się móc mieszkać przez cały rok, zaś obszar ten nie musi być uzbrojony. W takim domku nie można się również zameldować.
Rodzaje działek rekreacyjnych:
- Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe w państwowej ewidencji gruntów i budynków,
- Us – tereny sportu i rekreacji w planie miejscowymi,
- ROD – rodzinne ogródki działkowe.
Działki budowlane
To teren, który jest gotowy do zabudowy. Musi mieć określoną wielkość i posiadać dostęp do drogi oraz mediów. Rodzaje działek budowlanych to:
- B – tereny mieszkaniowe,
- Bi – inne tereny zabudowane,
- Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane bądź w trakcie zabudowy,
- Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe,
- Ba – tereny przemysłowe.
W MPZP działki budowlane oznacza się jako:
- MN – teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,
- MW – teren pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną,
- US – teren sportu i rekreacji,
- U – teren pod zabudowę usługową,
- UC – teren pod zabudowę obiektami handlowymi o powierzchni przekraczającej 2000 metrów kwadratowych,
- P – teren obiektów produkcyjnych, składów oraz magazynów.
Działki inwestycyjne (przemysłowe)
Grunty inwestycyjne są przeznaczone na cele inwestycyjno-przemysłowe, czyli takie obiekty jak fabryki, hotele, magazyny czy biurowce. Zazwyczaj znajdują się w pewnej odległości od dużych aglomeracji miejskich i zakłada się, że powstaną na ich terenie uciążliwe fabryki. Takie działki dzieli się na:
- Ba – tereny przemysłowe,
- Bi – inne tereny zabudowane,
- Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane bądź w trakcie zabudowy.
Działka komercyjna
Działka komercyjna z założenia ma generować dochód. Mogą być one inwestycjami przeznaczonymi do szybkiej sprzedaży lub długoterminowymi (których długo się nie sprzedaje). Taka działka ma za zadanie generować regularne przychody, które pochodzą z użytkowania bądź z własności. Dochody z takiego obszaru są więc pozyskiwane z czynszu czy tzw. dochodu operacyjnego generowanego przez prowadzoną na danym terenie działalność. Na działce komercyjnej może powstać nieruchomość mieszkaniowa na wynajem, nieruchomość handlowo-biurowa – biurowce, nieruchomość przemysłowa – stacje benzynowe czy rekreacyjno-wypoczynkowa – hotele.