Księga wieczysta (KW) to publiczny rejestr prowadzony przez Sąd Rejonowy, w którym zapisane są dane dotyczące stanu prawnego konkretnej nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, w tym ich właścicieli oraz ewentualnych obciążeń, takich jak hipoteki czy służebności. Rejestr ten ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami oraz ochronę praw właścicieli i innych uprawnionych. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, a każdy z nich zawiera inne informacje.
Dział I – Oznaczenie nieruchomości:
I-O (Oznaczenie nieruchomości) - zawiera informacje dotyczące fizycznego oznaczenia nieruchomości, takie jak powierzchnia, położenie, numery działek, adres oraz opis nieruchomości. I-Sp (Spis praw związanych z nieruchomością) - zawiera informacje o prawach, które są związane z nieruchomością, takie jak użytkowanie wieczyste czy udział w nieruchomości wspólnej.
Dział II – Własność:
Zawiera dane dotyczące właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości, ich udziałów, podstawy nabycia własności.
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia:
Zawiera wpisy dotyczące wszelkich praw, roszczeń oraz ograniczeń związanych z nieruchomością, takich jak służebności, prawo użytkowania, roszczenia wynikające z umów przedwstępnych, prawa pierwokupu czy ograniczenia wynikające z postanowień sądowych.
Dział IV – Hipoteki:
Zawiera informacje o hipotekach obciążających nieruchomość, w tym wysokość zabezpieczonych wierzytelności, wierzycieli oraz ewentualne zmiany dotyczące hipotek. Hipoteka nie jest co miesiąc aktualizowana tylko podana jest jej wartość w chwili przyznania kredytu. W księdze wieczystej można sprawdzać zarówno stan faktyczny jak i archiwalny (zupełny). W opcji archiwalnej widzimy takie informacje jak zmiany właścicieli, odłączenia czy podziały działek itp. Dostęp do ksiąg wieczystych jest publiczny, co oznacza, że każdy kto zna numer ma prawo wglądu do księgi wieczystej danej nieruchomości. W Polsce od 2010 roku księgi wieczyste są prowadzone w formie elektronicznej, co umożliwia ich przeglądanie online za pośrednictwem systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Zmiany w księdze wieczystej może dokonać tylko i wyłącznie właściciel nieruchomości. Instytucje takie jak ZUS czy komornik mogą dokonywać wpisów w dziale III na podstawie stosownych orzeczeń.