Zasiedzenie nieruchomości to proces nabycia prawa własności do nieruchomości (lub innego prawa rzeczowego, np. użytkowania wieczystego) na skutek długotrwałego i nieprzerwanego posiadania jej w określony sposób, zgodnie z przepisami prawa cywilnego. Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności, obok np. kupna, darowizny czy dziedziczenia.
Podstawowe zasady zasiedzenia:
- Czas trwania posiadania – posiadacz musi posiadać nieruchomość przez określony czas:
- 10 lat – jeśli posiadacz działał w dobrej wierze, to znaczy, że nie wiedział, iż nie ma tytułu prawnego do nieruchomości.
- 20 lat – jeżeli posiadacz działał w złej wierze, czyli wiedział, że nie ma prawa do nieruchomości (np. w przypadku, gdy wiedział, że jest właścicielem inna osoba).
- Posiadanie samoistne – zasiedzenie dotyczy tylko takiego posiadania, które ma cechy "samoistności", tj. posiadacz traktuje nieruchomość jak właściciel, a nie jak najemca czy użytkownik. Oznacza to, że posiadacz działa na nieruchomości tak, jakby to była jego własność, zarządza nią i korzysta w sposób analogiczny do właściciela.
- Nieprzerwalność posiadania – posiadanie musi trwać przez cały okres zasiedzenia bez przerwy. Nie może dochodzić do sytuacji, w której posiadacz na dłużej przerywa swoje posiadanie nieruchomości.
Etapy procesu zasiedzenia:
- Rozpoczęcie posiadania – osoba, która nabywa nieruchomość w wyniku zasiedzenia, musi rozpocząć posiadanie nieruchomości. To może być np. zasiedzenie działki, na której ktoś przez długie lata korzystał, np. sadził rośliny, kosił trawę, budował lub zarządzał nią bez przeszkód.
- Okres posiadania – posiadacz nieruchomości musi spełniać wymogi określone przez prawo przez wymagany okres:
- 10 lat w przypadku dobrej wiary.
- 20 lat w przypadku złej wiary.
- Brak sprzeciwu właściciela – aby zasiedzenie mogło zostać uznane za skuteczne, posiadacz nie może być skutecznie pozbawiony władzy nad nieruchomością przez jej właściciela. Chodzi o to, że jeśli właściciel aktywnie walczy o odzyskanie nieruchomości (np. wytoczenie sprawy o wydanie nieruchomości), zasiedzenie nie będzie możliwe.
- Złożenie wniosku do sądu – po upływie okresu zasiedzenia, posiadacz nieruchomości może wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia prawa własności przez zasiedzenie. Sąd bada, czy spełnione zostały warunki zasiedzenia (czas, samoistność posiadania i brak sprzeciwu właściciela).
- Stwierdzenie zasiedzenia przez sąd – jeżeli sąd stwierdzi, że spełnione zostały wszystkie warunki, wydaje postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia, na mocy którego posiadacz staje się właścicielem nieruchomości.
- Rejestracja prawa własności – po uzyskaniu postanowienia sądowego, posiadacz może złożyć wniosek o wpisanie swojego nazwiska jako właściciela nieruchomości do księgi wieczystej.
Zasiedzenie jest procesem skomplikowanym, zwłaszcza, gdy w grę wchodzą kwestie związane z dobrą czy złą wiarą posiadacza, a także ewentualnymi roszczeniami właściciela nieruchomości. Formalne przeprowadzenie sprawy związanej z zasiedzeniem wymaga przeprowadzania procesu sądowego. Sprawa może się toczyć latami i trzeba się uzbroić w cierpliwość. Konieczne będzie skorzystanie z pomocy prawnika lub specjalisty z biura nieruchomości.